Покупка квартиры

Как купить квартиру: какие документы требуются для покупки, где искать, какие подводные камни могут быть и наш личный опыт.

АРГЕНТИНАПРАКТИЧЕСКИЕ СОВЕТЫ

1/24/2024

Как искать квартиру для покупки

Сайты для поиска такие же как и для аренды. В основном это:

  • Zonaprop или Argenprop

  • Mercadolibre в категории Inmuebles

  • Mudafy

  • Группы в фейсбуке (хорошая группа по ph и домам https://www.facebook.com/groups/casasyph). В фейсбуке искать сложнее, так как фильтров мало, но зато можно найти варианты напрямую от продавца.

  • Также можно искать на сайтах агентств (например, Remax, Century21, Sabatini и пр.), но обычно они все дублируются на Zonaprop и Argenprop.

Моменты, на которые стоит обратить внимание:

  • Если у вас есть питомец, или вы планируете его завести, то обращайте внимание на отметку “Permite mascotas”, так как есть здания, где запрещены животные. Так что этот фильтр используется не только в случае аренды. Либо, если на сайте нет такой пометки, стоит это уточнить у риелтора еще до просмотра, чтобы не тратить зря время.

  • Фотографии не всегда отражают реальное состояние квартиры. В двух квартирах, когда мы приходили на просмотр, был ремонт, поэтому если вам важно состояние, и вы не хотите делать там ремонт, то сразу спрашивайте, соответствуют ли фотографии реальности.

  • Если вы ищете квартиру с террасой, то ищите в описании информацию о ней, так как она часто бывает общей на дом, и в описании будет написано “compartida”(общая) или “propia”(собственная). В фильтре обычно указывают про наличие террасы, даже если она общая.

  • Метки на картах могут стоять неверно, поэтому сверяйте его с описанием и адресом в публикации. Иногда пишут точный адрес, иногда ориентиры: в 5 квадрах от станции электрички А, в 2 квадрах от площади B.

  • На этих же сайтах есть варианты от застройщика. В таких случаях цена обычно указывается “от…”. Плюс от застройщика в том, что большинство дают квоты в песо, а некоторые даже принимают крипту.

  • Обязательно нужно смотреть что покупаете. Не нужно покупать издалека, даже если вы наймете риелтора, и он вам по видео все покажет. Пройдитесь вокруг по улице, чтобы убедиться, что вам комфортно в этом районе. В России жилье более или менее одинаковое — проще оценить плюсы и минусы. В Буэнос-Айресе же нужно понять, насколько шумная улица, если окна выходят не во двор, сколько света, лестниц и тд. Интересных вариантов много, но что подойдет одному, другому не подойдет.

  • Цены на продажу всегда указываются в долларах, таким образом если вы даже видите значок $(песо) вместо USD, то скорее всего это цена в долларах. Такое сплошь и рядом попадается в фейсбуке и иногда на меркадолибре.

  • Если вы хотите купить дом, но переживаете за безопасность района и тд, то рассмотрите варианты в закрытых районах (country, barrio cerrado). Они бывают разные: просто закрытая территория с охраной, закрытая территория с бассейном, гольфом и тд, с собственной школой, под застройку или с уже готовыми дуплексами. Есть хорошие варианты как на севере от города, так и на юге. Но учитывайте, что для комфортной жизни в кантри нужна машина. Также если хотите купить не дом, а участок под застройку, внимательно читайте условия. Обычно там прописан срок постройки и даже минимальный метраж.


Коротко о личном опыте

Изначально мы хотели купить PH с двумя спальнями и террасой, но в связи с текущей ситуацией бюждет у нас был сильно ограничен, поэтому рассматривали и квартиры, в том числе просто с балконом — главное, чтобы можно было поставить парищу. В приоритете были районы Villa Urquiza и Villa Pueyrredon в капитале, затем район в провинции Villa Ballester в районе станции Malaver. Остальные районы тоже смотрели и сохраняли варианты, например, в Caballito, Villa Crespo, так как думали, что по бюджету нам там подходило больше квартир, но до просмотров дело не дошло. В какой-то момент пришла мысль проверить квартиры с одной комнатой, но нормальной площадью, и так мы нашли квартиру в Villa Urquiza, где можно сделать entrepiso (что-то вроде антресольного этажа, очень распространен в Аргентине), что позволило бы увеличить площадь метров на 20. Ну и плюс расположение оптимальное с точки зрения "и самому жить комфортно, и сдать/продать будет легко". Квартиру продавала риелтор от агентства Remax (агентство устроено как множество разнообразных франшиз, наша франшиза называлась Remax Amazing), и, в целом, она произвела очень хорошее впечатление. Если сравнивать с риелторами, которые показывали нам остальные квартиры, она знала всё (в одной из квартир риелтор даже не знала, что в доме есть терраса, хотя об этом написано было в объявлении). Так как деньги мы выводили криптой, то не очень хотелось ждать другие варианты, так как, во-первых, хранить всю сумму на криптокошельке долгое время страшно, а, во-вторых, так как процент на снятие постоянно меняется, то был шанс, что он скакнет через пару месяцев, и мы ещё потеряем. Так что мы решили бронировать всё-таки этот вариант как наиболее потенциально выгодный для нас (хотя в итоге можно было и подождать). Про сам процесс напишу ниже, он одинаков для всех, но опишу еще одну сложность, с которой столкнулись. На просмотре мы были 27 февраля, и там был рабочий, который должен был устранить некоторые проблемы в квартире. В частности, заменить разбитое окно, заменить рельсу в балконной двери, убрать плесень в определенном месте и покрасить стены. Это то, что мы поняли из разговора с риелтором. За день до сделки (28 марта), мы стали читать документ от нотариуса, где было написано, что мы принимаем состояние квартиры. Так как в России есть отдельный акт приема-передачи, который подписывается непосредственно в квартире, то мы не подумали заранее уточнить состояние квартиры на момент сделки. В итоге утром мы стали дёргать риелтора, она стала дергать хозяев, которые стали дёргать рабочего, чтобы прояснить все ли там сделано. Пришлось это прояснять уже непосредственно на сделке, которая проходила в офисе. Как выяснилось, ничего там не поменялось, поэтому нам подготовили расписку, о том, что они обязуются оплатить эти работы. В целом, после этого проблем не возникло, за исключением путаницы в договорённостях с рабочим, но для Аргентины это нормальная ситуация. На нас это никак не сказалось, и деньги нам перевели оперативно. Тем не менее в следующий раз мы бы попросились на еще один просмотр за день до сделки, чтобы убедиться, что за месяц никаких потопов и пожаров там не произошло.

Какие документы нужны

  1. DNI ИЛИ паспорт + CDI/CUIL (в зависимости от наличия прекарии)

  2. источник легальности происхождения средств для покупки. Говорят, что его может требовать нотариус для сделки, но у нас не требовали, хотя и предупредили, что он потом понадобится для налоговой.

Порядок действий при покупке

  1. Ищете варианты на сайтах, пишете им в вотсап и договариваетесь о просмотрах. Обычно они сразу задают вопросы про ваш бюджет, личные средства у вас или кредит, и готовы ли сразу купить (или покупать будете после того, как продадите своё)

  2. Приезжаете на просмотр. Лучше заранее подготовить список вопросов, чтобы сориентироваться на месте.

  3. Если квартира понравилась, и вы готовы её покупать, то необходимо оформить резерв. Для этого приезжаете в офис к риелтору и оставляете там 1000 USD (стандартная сумма резерва, но может варьироваться). Конечно же, при этом подписываете соответствующую бумажку.

  4. Теперь необходимо назвать свою цену. Риелтор должен согласовать её с продавцом.

  5. Если продавец не согласен, то вы можете продолжить торг, либо забрать эти 1000 USD.

  6. Если продавец согласен, то начинается подготовка документов.

  7. Когда они будут готовы, то необходимо будет приехать снова и внести усиление резерва refuerzo — до 4% от стоимости квартиры.

  8. Теперь все документы должен проверить нотариус. Нотариуса по общепринятым правилам выбираете вы. Он отвечает за то, чтобы с документами всё было в порядке. Мы воспользовались услугами нотариуса, который был в Remax, так как у него вышло дешевле, чем предложил другой, которого нам порекомендовала знакомая. Чтобы узнать цену на услуги нотариуса, необходимо запросить у него расчёт — presupuesto. Для этого достаточно назвать стоимость квартиры и город. Конечно, ответственнее было бы воспользоваться услугами второго (потому что кто его знает, что там за свой прикормленный риелтор у агенства), но для нас каждая копейка была на счету.

  9. Вам назначают день сделки.

  10. За несколько дней до сделки вам присылают черновик важнейшего документа — escritura. Эта самая эскритура — это как договор купли-продажи и одновременно свидетельство о праве на собственность. Квартиры, у которых нет эскритуры покупать не рекомендуется. Нужно внимательно прочитать черновик, задать вопросы и внести правки при необходимости.

    Важный момент! В документе было написано, что мы принимаем квартиру в том состоянии, в котором она есть, то есть никаких актов приёма-передачи при покупки нет. Когда мы приходили смотреть квартиру (а это было почти за месяц до), нам говорили, что некоторые вещи владельцы должны доделать сами за свой счёт, но так и не было понятно, были ли выполнены эти работы или нет. Поэтому этот пункт нас насторожил. Нам предложили на сделке сделать отдельно соглашение, что владельцы обязуются эти работы оплатить. Это оказалось очень кстати, так как работы, и правда, не были доделаны то ли по вине владельцев, то ли по вине подрядчика.

  11. В день сделки приходите вы, продавец, риелтор и нотариус. Место по общепринятым традициям выбирает продавец. Мы встречались в офисе агентства, хотя изначально планировалась встреча в банке, но в последний момент что-то у них там сорвалось. Берём свои документы и деньги.

  12. На сделке происходит оплата и подписание эксритуры. Оплата при нынешней ситуации в экономике пока чаще всего происходит в наличных долларах, что является довольно сложным моментом с точки зрения безопасности. Мы заранее арендовали ячейку в частной компании HAUSLER (всячески рекомендую, уровень безопасности как в кино — отпечатки ладоней, считывание сетчатки глаза и всё такое) и постепенно сложили туда нужную сумму, чтобы забрать её в день сделки. На самой сделке деньги пересчитываются (в нашем случае машинкой, но бывает, что и вручную). Если нет претензий к качеству купюр и к каким-то другим моментам, то деньги передаются продавцам, одновременно подписывается эскритура и передаются ключи. Всё, квартира ваша!

  13. Эскритура, переданная при сделке является подтверждением совершённой сделки и временным документом, подтверждающим право на собственность. Нотариус должен ещё подготовить и затем передать эскритуру на официальном бланке, заверенную в соответствующих государственных органах. Этот процесс может занять до полугода.

Про расходы

  1. Квартира стоила 75 000 USD, но мы купили ее за 72 000 USD. Скорее всего можно было сбросить и больше, но у нас небольшой опыт в торгах, поэтому мы решили не наглеть.

  2. Стоимость ячейки за месяц: около 100 USD

  3. Комиссия на снятие крипты: варьируется от 0,5% до 5%

  4. Комиссия риелтору: 4%

  5. Услуги нотариуса: зависят от нотариуса, обычно это 2,5-4% от стоимости сделки

Ипотека

Ипотека как таковая в Аргентине на начало 2024 года отсутствует, но у застройщиков есть много вариантов под квази-ипотеку для нового жилья с квотой (платежом) как в долларах, так и в песо. Но вторичный рынок дешевле, а ждать постройки дома из котлована мы не могли, поэтому застройщиков мы не рассматривали. Так как мы покупали у Remax, нам была доступна их программа финансирования под названием Lendar. Условия прописаны у них на сайте, там же можно рассчитать сумму: в форме пишем стоимость недвижимости и сумму, которую хотим одолжить (не более 30% от стоимости недвижимости, но минимум 5000 USD). Указанная квота включает в себя все сборы.

Итоги

Покупка квартиры в целом показалась не очень сложным, но довольно рискованным процессом, особенно что касается оплаты наличными долларами. Из того, что мы сделали бы по-другому, я бы назвал просмотр квартиры с кем-то, кто понимает в состоянии квартиры, дома, документации и других аспектах, чтобы чуть лучше понимать, что именно мы покупаем, насколько честны хозяева и нет ли каких-то подводных камней. Нам в целом повезло, но уже после покупки наш подрядчик нашёл много недочётов в квартире и потом мы советовали его друзьям как человека, который может сходить на просмотр и дать подробный фидбек. Можем дать этот контакт и вам. Этого человека зовут Агустин, он говорит по-испански и по-английски, его вотсап +54 9 11 3177-7175 (по клику откроется вотсап). Нужно быть осторожными с деньгами, с риелтором и с нотариусом. Если возникают какие-то сомнения в чистоплотности, лучше приостановить процесс и подумать, ведь риски довольно велики! Удачи вам, если решитесь на этот шаг!